Chính sách sáp nhập tỉnh đang trở thành một trong những chủ đề nóng tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh Kết luận 126-KL/TW ngày 14/2/2025 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư được ban hành. Với mục tiêu tinh gọn bộ máy hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm bớt đầu mối, chủ trương này không chỉ tác động đến hệ thống chính trị mà còn tạo ra những biến động lớn trên thị trường bất động sản.
Khi sáp nhập trở thành động lực đẩy giá đất tăng mạnh
Theo các chuyên gia, việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra những trung tâm kinh tế mới hoặc mở rộng các trung tâm hiện có, từ đó thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Một trong những tác động rõ rệt nhất là giá bất động sản tại các khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ tăng mạnh. Lý do là bởi các địa phương này sẽ nhận được nguồn vốn lớn để phát triển hạ tầng, thương mại và dịch vụ, kéo theo nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng cao.
Báo cáo mới nhất từ Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chỉ ra rằng, ngay cả khi chỉ có tin đồn về việc sáp nhập, thị trường bất động sản đã chứng kiến những thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư nhanh chóng đổ xô săn lùng quỹ đất tại các khu vực tiềm năng, khiến giá đất tăng vọt, có nơi lên tới 20% dù chưa có thông báo chính thức. Ví dụ, tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), mức độ quan tâm đến bất động sản tăng 41%, trong khi TP. Thuận An và TP. Dĩ An (Bình Dương) lần lượt tăng 26% và 23%.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cảnh báo rằng thị trường hiện đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất nhạy cảm với các yếu tố tác động. Nếu các bên liên quan chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố bền vững, thị trường có thể đối mặt với rủi ro điều chỉnh mạnh, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tất cả các thành phần tham gia.
Ai sẽ trực tiếp chịu tác động từ sáp nhập các tỉnh thành?
Nhiều chuyên gia nhận định rằng sáp nhập tỉnh không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn tác động đến nhiều khía cạnh khác của nền kinh tế. Cụ thể, có ba nhóm đối tượng chính chịu ảnh hưởng:
- Chủ đầu tư dự án: Việc sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện và gộp xã sẽ làm chậm tiến độ thủ tục hành chính từ 3 đến 6 tháng. Điều này khiến các dự án bất động sản bị đình trệ, ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai và lợi nhuận của nhà đầu tư.
- Khu vực hành chính cũ và mới: Khi một thành phố không còn là “thủ phủ” của tỉnh sau sáp nhập, giá bất động sản tại đây có nguy cơ giảm nhẹ do lượng người làm việc tại cơ quan hành chính di dời sang nơi khác. Ngược lại, khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ chứng kiến giá đất tăng cao nhờ nhu cầu nhà ở và dịch vụ tăng đột biến.
- Bất động sản cấp huyện và xã: Tại các thị trấn từng là trụ sở huyện, khi cấp huyện bị xóa bỏ, lượng giao dịch hành chính giảm mạnh, kéo theo sự sụt giảm về nhu cầu bất động sản. Tương tự, ở cấp xã, những nơi được chọn làm trụ sở mới sẽ có giá đất tăng, trong khi các khu vực khác có thể mất giá nhanh chóng.
Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch G6 Group nhấn mạnh: “Chắc chắn giá bất động sản tại những nơi không còn hoạt động hành chính sẽ giảm mạnh, lượng giao dịch bán ra sẽ tăng lên do người dân và nhà đầu tư tìm cách thoát hàng.”
Tác động tích cực và tiêu cực của sáp nhập tỉnh
Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản từ Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng sáp nhập tỉnh lần này có điểm mới là vừa sáp nhập vừa tinh gọn bộ máy, khác với các giai đoạn trước. Điều này mang lại cả cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Mặt tích cực:
- Thay đổi quy hoạch: Khi hai tỉnh sáp nhập, khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ có lợi thế vượt trội nhờ hạ tầng xã hội và kỹ thuật được đầu tư mạnh mẽ. Điều này kéo theo giá bất động sản tăng và thu hút vốn FDI vào các khu công nghiệp, dự án lớn.
- Mở rộng quỹ đất: Sáp nhập tỉnh giúp mở rộng quy mô quỹ đất, tạo điều kiện cho các dự án mới phát triển, từ đó kích thích thị trường bất động sản sôi động hơn.
Mặt tiêu cực:
- Rào cản ban đầu: Trong giai đoạn đầu sau sáp nhập, thủ tục hành chính có thể bị chồng chéo hoặc gián đoạn, làm chậm tiến độ dự án và giao dịch bất động sản.
- Đầu cơ và mất cân đối giá: Một số nhóm đầu cơ có thể lợi dụng thông tin để thổi giá, gây mất cân đối giữa các khu vực. Ví dụ, giá đất tại trung tâm hành chính mới tăng vọt, trong khi khu vực cũ trở nên kém hấp dẫn.
Lời khuyên cho nhà đầu tư trong bối cảnh sáp nhập tỉnh
PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), phân tích rằng sáp nhập tỉnh thường tác động đến giá bất động sản qua ba giai đoạn:
- Trước sáp nhập: Khi có thông tin về khả năng sáp nhập, giá đất tăng do kỳ vọng của nhà đầu tư. Ví dụ, trước khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, giá đất tại Hà Đông tăng từ 12-15 triệu đồng/m² lên mức cao hơn đáng kể.
- Trong quá trình sáp nhập: Thị trường biến động mạnh do quy hoạch và sắp xếp hành chính. Chẳng hạn, khi TP. Thủ Đức được thành lập năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ tăng từ 40-50 triệu đồng/m² lên 80-100 triệu đồng/m² nhờ các dự án hạ tầng.
- Sau sáp nhập: Giá đất dần ổn định, phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế và đầu tư hạ tầng. Nếu khu vực được đầu tư đồng bộ, giá sẽ tiếp tục tăng; ngược lại, nếu thiếu sự quan tâm, giá có thể chững lại hoặc giảm.
Ông Long khuyến cáo: “Nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo tin đồn để đầu cơ, vì điều này có thể dẫn đến bong bóng bất động sản và rủi ro tài chính.”
Trước những biến động từ chính sách sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng để tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro bằng cách tìm hiểu khu vực nào sẽ trở thành trung tâm hành chính mới hoặc được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ để đón đầu xu hướng tăng giá. Nên tập trung vào các dự án có tiềm năng phát triển bền vững thay vì chạy theo tin đồn và cập nhật thông tin từ các cơ quan chức năng để nắm bắt thời điểm và khu vực chịu tác động lớn nhất.
>> Xem thêm bài viết Lên kế hoạch triển khai 11 khu đô thị TOD TPHCM từ cuối 2024
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.