Gần đây, TP HCM đã chính thức áp dụng lệnh cấm cho thuê chung cư theo mô hình lưu trú ngắn ngày như Airbnb. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn khi không thể tiếp tục khai thác căn hộ theo hình thức cho thuê linh hoạt.
Một số chung cư lớn như Icon 56, The Tresor, The Milelium đã nhanh chóng siết chặt quản lý, không cho phép chủ căn hộ đưa khách thuê ngắn hạn vào. Chính sách này đang tác động tiêu cực đến những người chuyên khai thác căn hộ cho thuê, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư đã bỏ vốn lớn để mua và cải tạo nội thất phục vụ loại hình này.
Nhà đầu tư đối mặt nguy cơ thua lỗ lớn
Ông Hoàng Tuấn, một nhà đầu tư có hơn 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê chung cư, chia sẻ rằng hiện tại ông đang quản lý gần 100 căn hộ tại TP Thủ Đức, Bình Thạnh, quận 7 và Phú Nhuận. Hầu hết các căn hộ này được thuê lại từ chủ sở hữu với giá từ 15-25 triệu đồng/tháng và sau đó cho khách thuê ngắn hạn trên Airbnb.
Theo ông Tuấn, hình thức cho thuê linh hoạt giúp tối ưu lợi nhuận, có thời điểm mỗi căn hộ mang về doanh thu lên tới 50-60 triệu đồng/tháng. Với lệnh cấm này, ông dự kiến sẽ thiệt hại hàng trăm triệu đồng mỗi tháng do mất khách, đồng thời có nguy cơ phải bồi thường hợp đồng và mất tiền đặt cọc.
“Cấm cho thuê chung cư ngắn ngày đồng nghĩa với việc nguồn thu bị cắt đứt. Các chủ nhà cũng không mấy mặn mà với việc cho thuê dài hạn vì lợi nhuận thấp hơn đáng kể”, ông Tuấn nói.
Tương tự, chị Quỳnh Hương – một nhà đầu tư tại Thảo Điền, TP Thủ Đức – đã bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua hai căn hộ ở quận 7 và Bình Thạnh nhằm khai thác dịch vụ Airbnb. Ngoài tiền mua nhà, chị còn đầu tư gần 1 tỷ đồng cho nội thất, dịch vụ vệ sinh, quảng cáo… Mỗi tháng, nguồn thu từ việc cho thuê căn hộ mang về từ 25-30 triệu đồng, nhưng nay mô hình này có nguy cơ bị phá sản.
“Nếu buộc phải chuyển sang cho thuê dài hạn, tôi lo rằng sẽ khó thu hồi vốn và lãi suất ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng”, chị Hương bày tỏ.
Chuyển hướng kinh doanh hay bán tháo căn hộ?
Trước sự thay đổi chính sách, nhiều nhà đầu tư đang tìm cách chuyển hướng sang hình thức cho thuê chung cư dài hạn hoặc cân nhắc bán bớt căn hộ để giảm thiệt hại. Tuy nhiên, việc bán ra số lượng lớn có thể khiến giá căn hộ giảm mạnh, đặc biệt ở các khu vực trung tâm vốn có nhiều nhà đầu tư Airbnb.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc siết chặt quản lý cho thuê ngắn ngày sẽ giúp đảm bảo an ninh, trật tự trong chung cư và đưa thị trường về đúng bản chất phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là lợi nhuận từ phân khúc cho thuê căn hộ sẽ giảm, khiến sức hấp dẫn của bất động sản chung cư suy yếu.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng việc cấm lưu trú ngắn ngày có thể làm giá thuê dài hạn giảm nhẹ do nguồn cung tăng lên. Điều này có lợi cho người thuê, nhưng lại gây khó khăn cho các nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Phân khúc chung cư cao cấp sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất, vì phần lớn khách hàng mua căn hộ cao cấp là để khai thác cho thuê. Khi mô hình Airbnb bị chặn, nhu cầu mua đầu tư giảm, thanh khoản cũng đi xuống”, ông Kiên nhận định.
Thị trường căn hộ ngắn hạn sẽ ra sao?
Dù gây ra nhiều tác động tiêu cực, một số chuyên gia vẫn cho rằng lệnh cấm này sẽ chỉ ảnh hưởng mạnh trong ngắn hạn. Thực tế, nhiều quốc gia khác cũng đã có các quy định kiểm soát mô hình cho thuê chung cư theo dạng Airbnb để đảm bảo công bằng cho ngành khách sạn truyền thống.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, TP HCM hiện không thiếu các mô hình lưu trú thay thế như khách sạn, căn hộ dịch vụ và officetel. “Tuy nhiên, nếu muốn áp dụng lệnh cấm một cách triệt để và minh bạch, chính quyền cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm”, ông Thắng đề xuất.
>> Danh sách nhà mặt tiền giá thuê tốt nhất TPHCM từ 3 – 40 triệu đồng/tháng
Giải pháp nào cho nhà đầu tư?
Để thích nghi với quy định mới, các chủ căn hộ có thể cân nhắc các hướng đi sau:
- Chuyển đổi sang cho thuê dài hạn: Điều chỉnh mức giá hợp lý để thu hút khách thuê dài hạn nhằm duy trì dòng tiền.
- Đầu tư vào căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp: Chuyển sang các dự án có pháp lý cho phép lưu trú ngắn hạn để tiếp tục kinh doanh.
- Xem xét bán bớt tài sản: Nếu không muốn tiếp tục khai thác cho thuê, có thể bán căn hộ để thu hồi vốn và tái đầu tư vào các loại hình bất động sản khác.
Dù lệnh cấm đã có hiệu lực, thị trường bất động sản TP HCM vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh và thích nghi. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định để đảm bảo tối ưu lợi nhuận trong dài hạn.