Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng tăng cao, nhiều ý kiến cho rằng cần áp dụng cơ chế giá trần để ngăn chặn tình trạng tăng giá quá mức. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng việc này có thể mang lại cả lợi ích lẫn rủi ro.
Khó tìm thấy căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2
Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024 của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM đã tăng từ 4 – 6% so với quý trước và từ 22 – 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, một số khu vực thậm chí ghi nhận mức tăng mạnh lên đến 35 – 40% so với quý trước.
Chỉ trong một năm, giá nhà tại 02 thành phố lớn liên tục lập kỷ lục mới. Những căn hộ chung cư có giá dưới 30 triệu đồng/m² gần như đã biến mất khỏi thị trường. Ngay cả các dự án có mức giá trung bình 40 – 45 triệu đồng/m² cũng chỉ xuất hiện rất ít.
Nguồn cung căn hộ hiện đang thiếu đa dạng, khiến người mua không có nhiều lựa chọn. Phần lớn các căn hộ đều nằm trong phân khúc cao cấp, tập trung ở một số dự án của các thương hiệu lớn như Masterise Homes, MIK Group, CapitaLand, Hưng Thịnh,…
Điều gì khiến giá bất động sản liên tục phi mã?
Bộ Xây dựng đã chỉ ra 4 nguyên nhân chính dẫn đến việc giá bất động sản liên tục leo thang trong quý 3 năm nay:
Tăng chi phí liên quan đến đất đai
Chi phí đất đai tăng do việc áp dụng bảng giá đất mới và thay đổi cách tính tiền sử dụng đất. Tại một số địa phương, kết quả đấu giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã làm mặt bằng giá đất tăng mạnh. Tuy nhiên, một số trường hợp đấu giá đất còn xuất hiện tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng nhằm tạo giá ảo, gây khó khăn cho doanh nghiệp và đẩy chi phí nhà ở lên cao.
Đầu cơ và thổi giá
Nhiều cá nhân môi giới bất động sản tự do, không có chứng chỉ chuyên môn, lợi dụng tâm lý đám đông để thổi giá. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực, gây tổn thất cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường.
Nguồn cung bất động sản hạn chế
Nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ và trung bình, đang không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong nửa đầu năm 2024 chỉ đạt khoảng 90% so với cùng kỳ năm trước, khiến tình trạng thiếu hụt càng trở nên nghiêm trọng.
Dòng tiền đổ vào bất động sản
Biến động trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, và vàng đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn, làm tăng sức nóng cho thị trường.
Có nên áp dụng giá trần bất động sản?
Bàn về vấn đề này, nhiều chuyên gia nhận định rằng việc áp dụng giá trần bất động sản có thể mang lại nhiều tác động tiêu cực hơn là lợi ích.
Thứ nhất, khả năng hình thành thị trường “ngầm”
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, việc quy định mức giá trần bất động sản quá cứng nhắc có thể dẫn đến hiện tượng giao dịch “ngầm”. Khi mức giá chính thức bị giới hạn, các bên có thể thỏa thuận thực hiện các giao dịch ngoài hợp đồng hoặc khai giá thấp hơn thực tế để né tránh quy định. Điều này không chỉ gây rủi ro pháp lý cho các bên tham gia mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường, dẫn đến khó kiểm soát.
Thứ hai, giá trần không phản ánh sự khác biệt giữa các dự án
Bất động sản rất đa dạng về vị trí, chất lượng xây dựng và tiện ích. Một căn hộ ở trung tâm thành phố có giá trị khác biệt hoàn toàn so với căn hộ ở khu vực ngoại thành, dù có cùng diện tích.
Việc áp dụng giá trần chung cho tất cả các dự án sẽ làm giảm giá trị thực của các dự án cao cấp và gây khó khăn cho việc định giá hợp lý. Theo ông Thịnh, điều này có thể dẫn đến việc các dự án ở trung tâm bị định giá thấp hơn giá trị thực, làm mất đi sức hấp dẫn của thị trường.
Thứ ba, đi ngược nguyên tắc thị trường tự do
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, nhận định rằng áp dụng giá trần và giá sàn đi ngược lại quy luật cung cầu của thị trường. Khi giá bị giới hạn, các nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc tối ưu hóa lợi nhuận, làm giảm động lực triển khai các dự án mới. Trong khi đó, giá sàn có thể khiến phân khúc giá rẻ mất tính cạnh tranh, gây thiệt hại cho người tiêu dùng có thu nhập thấp.
Thứ tư, hạn chế động lực của nhà đầu tư
Giá trần có thể làm giảm biên lợi nhuận của các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp hoặc các dự án có giá trị lớn. Theo ông Huy, khi lợi nhuận bị giới hạn, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các dự án ở khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh thay vì khu vực trung tâm, dẫn đến sự mất cân bằng trong phân bố nguồn cung.
Thứ năm, hạn chế động lực của nhà đầu tư
TS. Võ Trí Thành cho rằng giá trần bất động sản nếu không được thiết kế phù hợp sẽ gây ra hiệu ứng ngược, khiến các giao dịch ngầm phát sinh. Khi đó, chất lượng các dự án có thể bị giảm sút do chủ đầu tư cắt giảm chi phí để duy trì lợi nhuận. Thị trường sẽ trở nên méo mó và thiếu ổn định, khiến người tiêu dùng chịu thiệt hại nhiều hơn.
Thứ sáu, gây khó khăn cho doanh nghiệp phát triển dự án
Ông Giang Anh Tuấn – Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, nêu rõ rằng với chi phí xây dựng và phát triển dự án hiện nay, việc áp dụng giá trần ở các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM là không khả thi. Ngay cả ở các khu vực ven đô, giá vốn xây dựng cũng đã rất cao, làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà phát triển các dự án mới, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.
Giải pháp đề xuất để kiểm soát giá bất động sản
Để giải quyết tình trạng giá bất động sản tăng cao, cần áp dụng các giải pháp đồng bộ như:
Tăng nguồn cung nhà ở
Để giảm sức nóng của thị trường, cần đẩy mạnh việc gia tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Nhà nước cần cải cách thủ tục pháp lý, giảm thời gian cấp phép, và tinh gọn các bước phê duyệt dự án. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai, từ đó đưa sản phẩm ra thị trường với giá hợp lý hơn.
Hỗ trợ chính sách cho nhà đầu tư
Nhà nước nên cung cấp các chính sách hỗ trợ cụ thể như giảm thuế, tăng cường vốn vay ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ. Điều này không chỉ thúc đẩy doanh nghiệp mà còn tạo cơ hội cho người dân có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở.
Kiểm soát tình trạng đầu cơ
Tình trạng đầu cơ và thổi giá cần được kiểm soát chặt chẽ thông qua việc nâng cao tính minh bạch của thị trường. Các cá nhân và tổ chức môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề và tuân thủ quy định pháp luật để hạn chế tình trạng làm giá, gây nhiễu loạn thị trường.
Cải cách hành chính mạnh mẽ
Các quy trình hành chính liên quan đến việc phát triển dự án cần được cải cách triệt để. Việc rút ngắn thời gian và chi phí thủ tục sẽ giúp các dự án được triển khai nhanh chóng hơn, từ đó góp phần giảm giá thành sản phẩm và tăng sức cạnh tranh trên thị trường.
Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu
Để giúp người mua nhà, đặc biệt là các đối tượng trẻ hoặc gia đình thu nhập trung bình, tiếp cận được bất động sản, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tài chính như gói vay ưu đãi lãi suất thấp hoặc trợ giá cho các dự án nhà ở xã hội. Điều này sẽ tạo động lực cho cả người mua lẫn nhà đầu tư.
Giám sát chặt chẽ các hoạt động đấu giá đất
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần được kiểm soát tốt hơn để tránh hiện tượng bỏ cọc sau trúng thầu, tạo giá ảo làm nhiễu loạn thị trường. Việc giám sát và điều chỉnh hợp lý các hoạt động đấu giá sẽ giúp ngăn chặn việc đẩy giá đất lên quá cao, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Kết luận
Việc áp dụng giá trần bất động sản có thể giúp kiểm soát cơn sốt giá trong ngắn hạn, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện cẩn thận. Các chuyên gia cho rằng chỉ khi có sự phối hợp chặt chẽ giữa các chính sách và thực tiễn thị trường, chúng ta mới có thể đạt được sự ổn định và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: