Trước khi tham gia vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh hay đầu tư nào, điều quan trọng là bạn cần hiểu rõ các thuật ngữ cơ bản liên quan đến ngành đó. Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng không là ngoại lệ. Việc nắm vững các thuật ngữ đầu tư bất động sản này sẽ giúp bạn tự tin hơn trong quá trình mua bán và thực hiện các giao dịch.
Đầu tư bất động sản là gì?
Theo quy định hiện hành, bất động sản bao gồm đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác liên quan đến đất, nhà, công trình xây dựng.
Đầu tư bất động sản đơn giản là hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản, bao gồm mua bán nhà đất, cho thuê nhà đất, xây dựng, quản lý và cải tạo các dự án bất động sản. Trong quá trình này, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản.
- Đầu cơ bất động sản là việc mua tài sản và bán lại với giá cao hơn trong một thời gian ngắn. Thường xảy ra khi thị trường bất động sản không đáp ứng đủ nhu cầu. Nhà đầu cơ sẽ mua một lượng lớn sản phẩm để tạo ra sự khan hiếm, từ đó đẩy giá bán lên cao. Khi giá đạt mức cao, họ sẽ bán tài sản để thu lợi nhuận.
- Đầu tư bất động sản liên quan đến việc phân tích tiềm năng phát triển của các dự án như nhà ở, chung cư, đất nền, biệt thự,… trong tương lai. Nhà đầu tư sẽ dựa trên tình hình thực tế của thị trường để đưa ra quyết định. Họ đầu tư vốn để phát triển các loại hình bất động sản và thu lợi nhuận lớn trong tương lai.
Thuật ngữ đầu tư bất động sản theo luật kinh doanh
Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp các dịch vụ liên quan đến kinh doanh bất động sản và là địa điểm diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản. Người mua nhà và nhà đầu tư có thể tìm hiểu, tìm kiếm và thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Đấu giá bất động sản
Đấu giá bất động sản là quá trình bán và chuyển nhượng công khai bất động sản cho người mua đưa ra giá cao nhất, theo quy trình đấu giá tài sản hiện hành.
Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Khái niệm này đề cập đến việc mua bán nhà, công trình xây dựng khi tại thời điểm ký hợp đồng, khi nhà, công trình đó chưa hoàn thành hoặc đang trong quá trình hoàn thiện dựa trên hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công.
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là quá trình mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản trong đó bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng được phép thanh toán giá mua, giá chuyển nhượng theo hình thức trả chậm hoặc trả dần trong một khoảng thời gian nhất định, theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Môi giới bất động sản
Theo Điều 150 của Luật Thương mại năm 2005, môi giới thương mại là hoạt động thương mại mà một thương nhân (gọi là bên môi giới) đóng vai trò trung gian cho các bên mua bán hàng hóa và cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ, và nhận thu nhập theo hợp đồng môi giới.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian cho các bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại bất động sản.
Thông thường, môi giới bất động sản làm việc cho các công ty hoặc đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực môi giới địa ốc hoặc tự kinh doanh.
Theo Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản.
Do đó, kể từ ngày 01/01/2025, môi giới bất động sản không được hoạt động tự do.
Thuật ngữ đầu tư bất động sản theo pháp lý, giấy tờ
Sổ đỏ
Sổ đỏ là thuật ngữ thông dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hộ gia đình và cá nhân. Các loại đất được cấp Sổ Đỏ bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm nhà ở thuộc nông thôn do UBND huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh cấp cho người sử dụng.
Sổ hồng
Sổ hồng có tên pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sổ hồng có 2 loại: sổ hồng cũ được cấp trước ngày 10/12/2009 bởi Bộ Xây dựng và sổ hồng mới được ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Sự khác nhau giữa sổ hồng và sổ đỏ:
Sổ trắng
Thuật ngữ này không được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành tại Việt Nam. Đây là cách gọi của người dân để chỉ các loại giấy tờ nhà đất dựa trên màu sắc. Sổ trắng được sử dụng để chỉ một số giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm: văn bản mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, trao đổi nhà ở, thừa kế nhà ở gắn liền với đất có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bằng khoán điền thổ; văn bản đoạn mãi bất động sản (nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
Hiện tại, sổ trắng vẫn có giá trị pháp lý về việc chứng minh quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên, sổ trắng không có giá trị giao dịch. Theo Nghị định 84/2008/NĐ-CP, kể từ ngày 01/01/2008, khi giao dịch, các loại giấy trắng phải được đổi sang sổ hồng.
Sổ xanh
Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về sổ xanh. Đây là cách gọi của người dân dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận. Sổ xanh là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường cấp để quản lý, khai thác, trồng rừng dưới hình thức cho thuê. Đơn giản mà nói, sổ xanh là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài của lâm trường. Khi hết hạn, đất đó sẽ bị lâm trường thu hồi nếu địa phương chưa có chính sách giao đất cho người dân.
Thuật ngữ đầu tư bất động sản theo các loại hình BĐS
Đất nền
Là một thuật ngữ chỉ đến đất trống chưa có bất kỳ công trình xây dựng nào trên mặt đất đó. Đây là loại đất thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của cá nhân hoặc tổ chức. Đất nền được phân thành ba loại chính như sau:
- Đất thổ cư: loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của con người. Đất thổ cư có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng của chủ sở hữu.
- Đất nền dự án: loại đất được phân lô theo một dự án của chủ đầu tư hoặc chính quyền địa phương. Thường thì đất nền dự án nằm ở vị trí thuận lợi, gần đường lớn và có giao thông thuận tiện, diện tích rộng phù hợp để xây dựng khu dân cư, khu công nghiệp hoặc khu du lịch.
- Đất liền kề: đây là những mảnh đất nằm gần nhau theo một kết cấu nhất định và thuộc cùng một khu vực dự án đô thị. Loại đất này đã được chuyển đổi pháp lý để sử dụng cho mục đích khác. Ví dụ, đất từ ban đầu được sử dụng cho nông nghiệp đã được chuyển đổi thành đất ở để xây dựng nhà cửa, sau khi được cấp phép.
Nhà phố
Là loại nhà được xây dựng tại vị trí mặt tiền đường, có thể kết hợp chức năng ở và kinh doanh buôn bán. Có các loại nhà phố cơ bản sau:
- Nhà phố liền kề: Loại nhà phố này có thiết kế và kiến trúc giống nhau, được xây dựng kề nhau theo thiết kế và quy hoạch tổng thể từ chủ đầu tư.
- Nhà phố thương mại (Shophouse): Đây là mô hình kết hợp giữa cửa hàng kinh doanh và căn hộ để ở. Hiện nay, Shophouse bao gồm hai loại chính là Shophouse nhà phố thương mại thấp tầng và Shophouse khối đế.
- Shophouse nhà phố thương mại được xây dựng tại các khu vực thương mại và các trục đường lớn theo quy hoạch. Loại nhà này có quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài theo Luật Đất đai. Shophouse nhà phố thương mại thường có diện tích lớn, từ 85-250m2, với thiết kế 4-5 tầng, trong đó tầng dưới được sử dụng cho mục đích kinh doanh và các tầng còn lại dành cho không gian sinh hoạt gia đình.
- Shophouse khối đế được xây dựng tại tầng đế của các tòa chung cư, thường là từ tầng 1 đến tầng 5. Thời gian sử dụng của Shophouse khối đế thường là 50 năm. Shophouse mang lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản.
- Nhà phố sân vườn: Loại nhà phố này có diện tích lớn và đi kèm với sân vườn trồng cây xanh, tạo ra không gian sống thoáng mát và gần gũi với thiên nhiên. Nhà phố sân vườn có thể có sân vườn riêng bên ngoài nhà hoặc sử dụng các khoảng không gian trống như giếng trời, sân thượng để tạo ra sân vườn và tiểu cảnh.
Biệt thự
Theo Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, biệt thự được định nghĩa là một loại nhà ở riêng biệt có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt. Số tầng chính của biệt thự không được vượt quá 3 tầng (không tính tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm). Biệt thự cần có ít nhất 3 mặt nhìn ra sân hoặc vườn, và diện tích xây dựng không được vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
Các loại biệt thự thường gặp:
- Biệt thự đơn lập
- Biệt thự song lập
- Biệt thự liền kề
- Biệt thự nghỉ dưỡng
- …
>> Xem thêm bài viết Biệt thự là gì? Có bao nhiêu loại biệt thự?
Condotel
Condotel là từ viết tắt của condominium (căn hộ) và hotel (khách sạn). Được hiểu là căn hộ kết hợp khách sạn, Condotel là một loại căn hộ cao cấp tích hợp đầy đủ các tiện ích và chức năng như căn hộ thông thường và khách sạn. Căn hộ Condotel được quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn khách sạn cho thuê. Loại hình căn hộ này thường thuộc các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lớn với khả năng sinh lời cao.
Hometel
Hometel là thuật ngữ kết hợp giữa home (nhà ở) và hotel (khách sạn). Hometel là căn hộ kết hợp khách sạn, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và cung cấp các dịch vụ tiện ích tương tự như khách sạn 5 sao. Hometel được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài, và chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng căn hộ cho mục đích ở hoặc đầu tư cho thuê nhằm thu lợi nhuận.
Officetel
Officetel là thuật ngữ kết hợp giữa văn phòng (Office) và khách sạn (Hotel). Đây là một loại hình kết hợp giữa không gian làm việc văn phòng và nơi lưu trú qua đêm. Hiện nay, Officetel được sử dụng như không gian văn phòng làm việc, đồng thời cũng là nơi ở lý tưởng cho các chuyên gia nước ngoài và doanh nhân trẻ sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
Căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư (condominium) là một loại hình nhà ở được thiết kế với đầy đủ các phòng chức năng tương tự như một ngôi nhà thông thường, bao gồm phòng khách, phòng ngủ, bếp, và phòng vệ sinh. Các căn hộ này thường nằm trong các tòa nhà chung cư cao tầng, mỗi tầng thường có ít nhất hai căn hộ trở lên. Hầu hết các dự án căn hộ chung cư được xây dựng tại các thành phố và đô thị lớn, nơi có hạ tầng và giao thông phát triển, đáp ứng các tiện ích cần thiết.
Các loại căn hộ chung cư phổ biến:
- Căn hộ thông thường
- Căn hộ studio
- Căn hộ chung cư mini
- Penthouse
- Duplex
- Căn hộ dual-key
>> Xem thêm bài viết Bạn có đang mắc phải những sai lầm khi đầu tư căn hộ chung cư?
Thuật ngữ đầu tư bất động sản theo thị trường BĐS
Thị trường bất động sản sơ cấp
Thị trường bất động sản sơ cấp, hay còn gọi là thị trường gốc, là nơi các sản phẩm bất động sản được bán ra lần đầu. Ví dụ, khi chủ đầu tư hoàn tất xây dựng phần móng, họ sẽ bắt đầu bán căn hộ chung cư. Những căn hộ chung cư này được coi là sản phẩm bất động sản sơ cấp mà chủ đầu tư bán ra. Trên thị trường này, sản phẩm bất động sản thường được bán với giá gốc từ chủ đầu tư.
Thị trường bất động sản thứ cấp
Trong thị trường bất động sản thứ cấp, chủ đầu tư không còn tham gia vào các giao dịch mua bán nhà đất. Tất cả các sản phẩm trên thị trường này đã trải qua giao dịch mua bán trước đó. Đồng thời, giá bán trên thị trường này luôn cao hơn so với thị trường sơ cấp, tuân theo mức giá chung của thị trường.
Đầu tư lướt sóng
Đầu tư lướt sóng trong bất động sản là hình thức đầu tư ngắn hạn nhằm thu lời nhanh chóng thông qua việc tận dụng biến động giá cả trên thị trường trong một thời gian ngắn. Đây là hình thức thu hồi vốn và thu lợi nhuận nhanh, tuy nhiên nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Để thành công trong đầu tư lướt sóng, cần hiểu sâu sắc về thị trường và phản ứng nhanh chóng với các tín hiệu thị trường để đưa ra quyết định mua bán phù hợp. Nếu không, nhà đầu tư có thể không thể bán được sản phẩm hoặc phải bán với giá lỗ khi thị trường trở nên không ổn định.
Thổi giá
Thuật ngữ “thổi giá” được sử dụng để chỉ việc tăng giá bất động sản cao hơn giá trị thực để tạo ra lợi nhuận. Thường thì đây là chiêu trò của các môi giới và nhà đầu cơ bất động sản nhằm thuyết phục người mua chấp nhận mua bất động sản với giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế.
Sốt đất
Sốt đất là tình trạng giá đất tại một khu vực hoặc vị trí cụ thể tăng nhanh trong một thời gian ngắn, làm cho việc mua bán và giao dịch trở nên sôi động. Thông tin tích cực về hạ tầng, quy hoạch và giao thông thường tạo kỳ vọng về việc giá nhà đất sẽ tăng cao trong tương lai. Sốt đất thường bắt đầu khi có những yếu tố thuận lợi như sự phát triển kinh tế, tăng trưởng dân số, nhu cầu về nhà ở tăng cao, hoặc các dự án hạ tầng mới được triển khai trong khu vực đó.
>> Xem thêm bài viết Làm cách nào để giảm rủi ro tăng lợi nhuận khi đầu tư bất động sản?